空室対策のアイデアは原因分析とペルソナ設定から！満室経営が実現できる実態に合う対策を紹介

賃貸物件の安定的な経営には、ある程度の段階から空室対策を取り続ける必要があります。築年数が古くなり建物が老朽化すると、退去者が増え新規の入居者を確保することが難しくなるケースが少なくありません。

この記事では、所有している賃貸住宅の空室が目立ってきたとお悩みの賃貸オーナーの皆さんに向けて、空室の原因を特定し、その原因に合わせて対処する方法・空室を埋めるためのポイントをお伝えします。

マーケティング戦略の視点からわかりやすく説明していきますので、ぜひ今すぐできることから実践いただき、空室の心配のない安定した賃貸経営を実現してください。

1.賃貸住宅の空室が増えている

空き家問題が深刻化する昨今、賃貸住宅においても空室が目立ち始めています。
共同住宅の数は、2018年までの30年間で2倍以上も増加しており、東京都ではすべての住宅に対して占める共同住宅の割合が、2018年（平成30年）10月の時点で7割を超えています。
これだけ共同住宅が増えれば空室が増えるのも当然のことで、総住宅戸数に対する空き家率13.6％のうち、約半数はアパート・マンション・一戸建てを含む賃貸住宅の空き家です。

出典：総務省「総務省統計局｜平成 30 年住宅・土地統計調査の概要」

しかし、賃貸住宅の総数に対する空室率は10～20％程度と、決して賃貸の需要がないわけではありません。
今後ますます競争率の高まる賃貸経営において満室経営を持続するためには、適切な空室対策が必要となってくるでしょう。

参考：総務省「総務省統計局｜平成 30 年住宅・土地統計調査の概要」

2.空室が生まれる原因とは？

賃貸経営において空室対策は、空室が生まれる前に先手を打っておくのが理想です。しかし、実際のところ、オーナーさまは多くのケースを把握できていないことも多く、どのようなことが「募集をかけても入居者が集まらない」という事態につながるのかわからないことも少なくありません。空室が生まれる原因には以下のようなことが挙げられます。

• 物件の魅力が損なわれている
• 需要に合わない条件設定をしている（家賃設定も）
• 立地におけるウィークポイントがある
• 管理会社との連携がうまくいっていない

原因の把握は、空室対策の第一歩です。物件の状況を冷静に分析し、空室を生む原因となっていることを把握した上で、対策を講じる必要があります。

3.空室対策の方法

空室の原因が複数あるように、空室率を下げるための対策はひとつではありません。この章では、空室分析の結果にあてはめやすくしながら空室対策についてご紹介します。

原因が複合的である場合、それぞれの対策で何を優先させるのかも重要です。オーナーさまひとりでの判断では難しいこともあるかもしれません。そのような場合にオーナーさまが選択できる方法にも触れています。

3-1.第一印象による空室

近年、内見せずに物件を選ぶ方が増えています。

リクルート住まいカンパニーの「2018年度 賃貸契約者動向調査」によると、賃貸契約者の不動産会社への訪問回数は平均で1.5店舗、内覧した件数は2.8件となっています。これらはいずれも、2005年度からの調査結果において過去最少となっています（2019年5月時点）。

入居者希望者はまずインターネットで物件を検索し、記載された情報と写真だけで候補を絞り込みます。そして、2～3件まで絞り込んだところでようやく不動産会社を訪ねます。

つまり、いかにネット上の物件情報が入居希望者の目にとまるかによって入居率が左右されるのです。

3-1-1.ホームステージングの重要性

「ホームステージング」とは、売却する物件をモデルハウスのように家具や雑貨で飾り、価値を高く見せることで、物件をより早く高く売却する手法のひとつです。
このホームステージングが、賃貸の客付けにおいても応用されるようになってきました。

内見時の印象をアップさせる効果もありますが、ホームステージングでは最も効果的な室内写真の撮り方にも焦点を当てているので、インターネットで物件を検索する入居希望者に対して効率的なアピールとなり、契約につながる効果を期待することができます。

3-1-2.清潔感が第一印象を左右する

情報を入手しやすい時代となり、「買い物をする前にはインターネットで情報を収集してから」というのが当たり前になっています。それは、賃貸住宅の場合も例外ではありません。
物件に目星をつけたら、まずGoogle マップ（Google Maps）などで周辺状況を確認するでしょう。可能であれば、現地へ足を運んで下見します。
つまり、入居希望者はオーナーの知らないうちに物件を見ているのです。

そんな時、エントランスや駐輪場が泥やタバコの吸い殻で汚れ、あちこちにクモの巣がはり、ゴミ置き場のゴミが路上に散乱していたら、どう思うでしょうか？
その時点で選択肢から除外されてしまうに違いありません。
いつ入居希望者が見に来てもいいように、共用部分を常に清潔に保つ努力が必要です。

3-2.入居条件による空室

賃貸需要があるのに入居者が決まらないのであれば、入居者の希望と物件の条件にミスマッチがあると考えられます。

空室が埋まらないのであれば、一度条件を見直してみる必要があります。

ここでは、「需要に合わない条件設定」と「家賃が相場より高い」ケースについて詳しく見てみます。

3-2-1.需要に合わない条件設定

一昔前に比べると、人々の生活スタイルは多様化しています。

まず、結婚をしない選択をする方が増えました。シェアハウスが普及し、他人同士が寝食をともにすることも、今ではさほどめずらしいことではありません。

今後は「一人暮らし」や「ファミリー」などにこだわらず、ルールを設けた上で「シェア可」や「ペット可」など、入居者ニーズに応えていくことも検討してみてください。

3-2-2.家賃が相場よりも高い

空室を埋めるために家賃を下げることは、あまりおすすめしません。

ただし、近隣の同じような物件に比べて家賃が高い、築年数が経過しているのに新築時から家賃設定が変わっていないという場合には、家賃の適正化が必要です。

周辺の賃貸住宅と比較して「相場より高い」と感じるようであれば、家賃を適正値まで引き下げることで、案外簡単に空室が埋まるかもしれません。

3-3.立地条件による空室

次に、立地条件を要因とする空室についてですが、安定した賃貸経営を行う上で、立地は大変重要な要素のひとつです。どのような対策が必要か、今一度考えてみるのをおすすめします。
ここでは、「交通の便が悪い」場合と、「騒音がある」「防犯上の不安がある」の３つのケースの対策を紹介します。

3-3-1.交通の便が悪い

公共交通機関での移動手段が主となる都市部においては、交通の便が重視されます。
したがって、物件が駅から何キロも離れているとか、急傾斜な坂道が多い高台にあるという場合には、何らかの対策が必要です。
このような立地だと徒歩や自転車での移動は困難ですから、路線バスによる移動が主となります。
その場合、物件情報に路線バスの最寄りバス停や運行時間を記載しておくことで、入居希望者もその場所での生活をイメージしやすくなります。徒歩圏内にあるスーパーマーケットやコンビニなどの商業施設についても記載しておくと、よりいいイメージを持ってくれるので、おすすめです。

自家用車での移動が主な地域においては、駐車場の有無が賃貸物件の人気を左右します。
敷地内に入居者用の駐車スペースを確保できない場合は、近隣に月極めの駐車場があるかどうか、空き状況も含めて調べておくと良いでしょう。

3-3-2.騒音がある

幹線道路沿いや線路沿いなどにある物件は、騒音の問題により入居者が決まらない、退去が出やすいというデメリットがあります。このようなリスクを軽減するには、建物の防音対策を行ってみてください。

本格的な防音リフォームはコストも時間もかかりますが、内窓や窓シャッターなら後からでも設置が可能です。換気口にもサイレンサーや防音スリーブを設置することで、外部からの音の侵入をある程度防ぐことができます。

予算の都合などで全室に内窓やシャッターを取り付けるのが難しい場合は、窓ガラスに防音フィルムを貼るだけでも多少の効果が見込めます。

このほか、防音カーテンの効果についても入居希望者に説明できるよう、実際に試してみるとよいでしょう。

3-3-3.防犯上の不安がある

学生や女性の一人暮らし、小さなお子さまがいるファミリー層から敬遠されるのが、治安のよくない地域、街灯や人目の少ない立地にある賃貸住宅です。
防犯上の問題から、1階の入居者が決まりにくい傾向にあります。

近年ではセキュリティへの関心が高まっており、単身者・ファミリーの双方でエントランスのオートロックとホームセキュリティが人気となっています。

全室ホームセキュリティ対応として家賃をアップする、もしくは1階部分にはホームセキュリティを導入し、共用部分にセンサーライトや防犯カメラを設置することで、防犯意識の高さをアピールしてもよいでしょう。

3-4.空室対策に強い管理会社に変更する

早期の客付けには、管理会社との連携も重要です。日頃からよい関係を築いておくのはもちろんのこと、空室が出たら入居者の募集方法についての説明や現状報告を求めるため、密に連絡をとり合います。

ただし、管理会社にも空室対策に強い会社とそうでない会社がありますから、一向に入居者が決まらない場合は空室対策に強い管理会社に乗り換えることも考慮してみてください。

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3-5.空室理由の特定や対策に悩んだら、専門家に相談

このように、空室となる理由は様々あります。
対策方法が分からない場合は、まずは専門家に相談する事もお勧めします。

専門家による第三者からのアドバイスで、あなたのアパートにとっての選択肢を確認する事は重要です。

4.最大の空室原因は老朽化！？対策方法は？

賃貸住宅は一般的に、築年数が浅いほど人気があります。機能や設備が整っており、間取りも現代の生活スタイルに適合していることが人気の理由です。

そして、築年数がたち老朽化がすすむほど退去は増え、新規の入居者を見つけることが難しくなります。このような築古物件の場合、退去後の原状回復だけでは対策として不十分でしょう。

費用対効果や利回りを考えながら、リフォームやリノベーション、時には建て替えを検討する必要もあります。

4-1.内装リフォームで空室対策

内装リフォームは、限られた予算で実践できる最も手軽な空室対策です。

築年数が十数年程度の比較的新しい賃貸住宅であれば、壁のクロスを貼り替え、和室を洋間に改修するだけでも現代的な雰囲気へと刷新できます。

4-2.設備のリフォームで空室対策

古くなった設備の入れ替えは、空室対策の基本です。
システムキッチンやユニットバスを入れる、トイレを和式から洋式に変更する、温水洗浄機能を導入するなど、掃除しやすく清潔感のある水まわりであることは、入居者にとって重要なポイントです。

共働き世帯の推移を見ると、平成9年時点で共働き世帯が専業主婦世帯を上回り、以降も共働き世帯の数は上昇を続けています（平成30年6月時点）。
このような事情もあってか、追い焚き機能や換気乾燥機のある浴室、宅配ボックス、24時間ゴミ置き場といった住宅設備の需要が高まっているのです。

また、単身者・ファミリーの双方で1位を獲得しているのが、無料インターネット。スマートフォンの利用が一般的になった今、無料でインターネットを使える環境は大きな差別化につながります。

参考：内閣府　男女共同参画局「共働き等世帯数の推移」、「男女共同参画白書（概要版）平成30年版」

4-3.間取りリフォームで空室対策

若い世代の入居者を獲得するためには、間取り変更のリフォームが有効です。

ダイニングキッチンとリビングが独立した間取りや、和室が何部屋もあるような住宅は、今の生活スタイルにマッチしません。
ダイニングキッチンと洋間を一室の広いLDKに改修する、キッチンを対面にするなどのリフォームで、築年数の新しい賃貸住宅にも十分対抗できるでしょう。

上下階や隣室からの騒音がある場合は、あわせて防音対策を行います。
具体的には、床を防音性のある床材に張り替える、床材の下に遮音シートを敷く、吸音材を詰めるなどの方法が挙げられます。壁からの騒音にも遮音シートや吸音材が有効です。

ただし、構造上取り払ったり移動したりできない柱や壁もありますから、間取りを変えるリフォームを行う際は信頼できるハウスメーカーに相談することをおすすめします。

4-4.建て替えも検討してみる

老朽化が進み、耐用年数を超えた物件にはフルリノベーションが必要です。
内装だけでなく屋根や外壁、サッシもすべて一新しますから、コストはかかりますが効果は抜群です。

また、立地がよく今後も十分な満室経営が見込めるのであれば、リノベーションではなく建て替えも検討してみてください。
入居者に立ち退いてもらうための交渉や立ち退き料の問題はありますが、その分メリットは大きいです。

耐震性や気密・断熱性など、現在の基準に合わせた構造で建てることができるため、資産価値が大きく向上します。
家賃アップで収益性が上がるだけでなく、新たに借り入れすることで相続税から控除できる、減価償却で節税効果が得られるなど、税制面でもメリットがあります。

賃貸住宅の建て替えをご検討の際には、一括プラン請求サービス「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」をご利用ください。

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5.空室対策にはペルソナが重要

「ペルソナ」とはマーケティング用語のひとつで、その商品やサービスの対象のモデルとなるユーザー（利用者）のことです。

似ている用語として「ターゲット」がありますが、こちらはユーザーの年齢、性別、地域、職業などのジャンルに分けて購買層を絞ること。それよりもさらに細かく、家族構成や趣味嗜好、休日の過ごし方まで設定した人物像が「ペルソナ」です。

賃貸住宅の空室対策においても、このペルソナ分析が効力を発揮します。

5-1.ペルソナ分析を空室リフォームに活用

まずは、所有している賃貸物件の入居者を思い浮かべてみてください。その中にモデルとなる人物がいるはずです。
オフィス街の近くなら、ひとり暮らしの会社員が多いかもしれません。男性、女性、どちらが多いですか？　どんな服を着て、どんな仕事をしていて、毎日何時に家を出て何時に帰ってきますか？　どこで買い物をするのか、休日はどこへ出掛けるのか、好きな食べ物は何か……。
もちろん、ある程度は想像で構いません。とにかく細かく人物像を設定します。

次に、分析したペルソナをリフォームに活用します。
この人物ならナチュラルモダンな内装がよいのではないか。料理が好きなのでキッチンは充実させよう……という具合に、内装や設備を選定する際の判断材料とするのです。

5-2.ペルソナ分析でホームステージング

ホームステージングにもペルソナ分析が欠かせません。

ナチュラルモダンな壁紙に合わせて家具を置き、ところどころに小さなグリーン（植物）を飾ったり、テーブルの上にかわいらしいマグカップを置いたりと、ペルソナに合わせて室内を飾ります。
また、ホームステージングを施すことで、内見の際の好感度も上がります。

ただ見た目がよいだけでなく、室内の広さや家具を置いたあとの空間をイメージしやすくなるなど、ホームステージングは入居希望者にとってもさまざまなメリットがあるのです。

5-3.ペルソナ分析で建て替え

建て替えにも、ペルソナ分析を取り入れてみてください。

これまで賃貸経営をしてきた中で、どのような人物からの需要があるのかは十分に把握されていることと思います。あとは、そのペルソナに合わせた間取りとデザインで賃貸住宅を建てるだけです。

単身者向けかファミリー向けか、あるいはシェアハウスなのか。間取りやデザインはもちろん、設備についてもハウスメーカーと相談の上でご計画ください。

6.まとめ

競争が激化し、情報の氾濫する現代において、空室対策にもペルソナの設定と分析が必須です。
今すぐ空室の原因を見極めて対策をご検討ください。

ペルソナ分析の結果にマッチした環境の整備やリフォーム、建て替えを行うことで、空室は埋まりやすくなります。

そして「賃貸経営 HOME4U」を利用して空室対策に強い管理会社と、「HOME4U オーナーズ」を活用し信頼できるハウスメーカーを探してみてください。
安定した賃貸経営を維持していくため、親身になって相談に乗ってくれる信頼できる会社がきっと見つかるはずです。